物业公司管理中常见法律问题及对策

物业管理作为一个新兴的行业，伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。物业公司工作内容的显著特点是具有公共性和综合性。这种工作特点使得公司经营管理中的法律风险十分广泛。随着业主法律意识的增强，物业纠纷案件也日益增多，稍有不慎就可能面临巨额的赔偿。以下笔者就物业管理常见法律问题进行分析，并提出相关对策，以期促进我国物业公司的管理和相关立法的完善。 　　一、共有部分法律问题 　　根据我国《物权法》规定，建筑物区分所有中，除了专有部分和属于城市市政公用部门负责管理的城市道路、公共排水、公共绿地、城市供水、供气管线和属于供电、通讯、广播电视等部门负责管理的供电、通讯、有线电视线路等市政设施或者公共设施外，都是归业主所共有的。物业公司管理中共有部分法律问题集中体现在以下三个方面： 　　1.擅自处分业主的共有部分。物业公司将楼体进行广告招商，在绿地上设立电子广告屏。广告的出现并未经业主委员会的同意，其广告收益也没有归业主大会，而是全部被物业公司留下了，这些收益被物业公司用在了哪些地方，也从未公示过。 　　2.擅自侵占业主的共有部分。例如物业公司擅自占用业主的共用土地增加建筑物，或者违反规划或约定擅自减少绿地等。 　　3.业主对其他业主共有权益的侵害。业主不当行使专有所有权而导致其他业主的共有权受到侵害，即在行使专有部分专有所有权时，违背了专有使用部分的初始使用用途或构造，或将可能危害建筑物安全的危险物存放于专有部分，以致有害于建筑物的保存或者违反有关建筑物的管理使用，而使住户相互间共同的利益受到影响的行为。这种行为主要包括改变楼房主体结构或承重结构；在住宅内存放危险物品；业主未经报批，违反法律、法规，将住宅改变为经营性用房；在共有的走廊堆放自家杂物妨碍其他业主的通行及防火安全；将共有的一楼绿地随意圈划为自家使用等。   　　二、安全保障的法律问题 　　近年来，物业公司所管理的小区，由于第三人的违法行为侵害业主人身财产安全的案件愈来愈多，如物业管理区域内业主人身受到伤害，业主的车辆及房屋内物品被盗等，从而引发的业主与物业管理公司之间的纠纷也愈来愈多。这类法律纠纷发生后，物业公司认为，物业管理提供的安全保障是针对公共区域、配套设施设备的，物业服务也是以公共需求为对象的，并不仅仅针对某一单独个体，因此，发生案件物业管理公司不负赔偿责任。业主认为，物业管理公司依据物业服务合同的约定收取物业管理费，承担清洁、绿化、安保等专项服务。业主人身受到侵害，财产被盗，物业公司当然负安保过失之责任，否则就相当于免除了物业公司的安全保障服务约定，不能实现权利义务的对等。同时，依据物业服务合同的约定，物业管理公司也得承担安保失职的违约责任。上述两种观点都有其合理之处，但总的来说，完全不负责任或负完全责任都有失偏颇，在一定程度上减轻或加重了物业管理公司的赔偿责任。 　　三、拖欠物业服务费的法律问题 　　拖欠物业服务费的类型分为三类： 　　1.拒绝缴纳物业服务费。拒绝缴纳物业服务费是指在合同期限到来之后，业主无正当理由拒绝缴纳物业服务合同所规定的物业服务费。这里所指的是业主在客观上能够缴纳而在主观上不愿意缴纳，即业主的对待给付是有可能的情形。业主拒绝缴纳物业服务费的情形十分复杂，业主所持有的理由也是多种多样。 　　2.延迟缴纳物业服务费。延迟缴纳物业服务费是指业主缴纳物业服务费的期限违反了物业服务合同中关于缴纳期限的规定，在缴纳物业服务费期限到来时，能够缴纳而没有按期限缴纳物业服务费的情形。物业服务费的缴纳期限是业主与物业公司依照物业服务合同规定全面履行缴纳义务的时间，物业服务费的缴纳期限不仅直接关系到业主履行义务的完成时间，也是确定业主违约与否的重要因素。业主延迟缴纳物业服务费常常会涉及滞纳金的支付问题， 　　3.部分缴纳物业服务费。部分缴纳物业服务费是指业主虽然缴纳了物业服务费，但缴纳金额不符合物业服务合同中约定的金额，或者说缴纳的费用存在着数量上的不足。物业服务费是业主支付给物业公司的对价，业主应当本着全面履行的原则履行自己的缴纳义务，部分缴纳物业费即业主只是缴纳了物业服务费的一部分，是不完全履行合同的缴纳义务，不符合全面履行的原则。 　　以上是物业管理中常遇到的的法律问题，物业公司应当审慎对待，避免自己负担不必要的法律风险。针对不同的问题，应该有针对性地进行事前预防和事后补救。 　　四、对策建议 　　（一）共有部分问题的解决对策 　　1.建立住宅小区物业共有部分的权属登记制度。共有部分的纠纷，首先要明晰权属。物业公司可以建立共有部分的权属登记簿。依据《房屋登记办法》中的规定登记共有部分。登记内容不仅要对共有部分予以明确界定，还应对共有部分的性质、范围、持分比例作分类登记，使那些现实存在的权利真正得到确认与保护。经登记的共有权具有了物权的效力，可以对抗非权利人对共有权的侵犯。 　　2.对共有部分收益的处理。《物权法》第七十条规定业主“对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’”，即由业主共同决定。物业公司在面临这种法律问题时，一定要立足于自己是提供服务的合同一方当事人，即认识到物业公司是靠为小区业主提供服务收取服务费用生存的，必须创建服务品牌、提高服务质量、完善服务体系才能赢得市场；同时自己和小区业主是合同的平等主体，双方之间的权利义务应当通过合同具体约定，没有约定或约定不明的尽量通过协商解决。前文提到的楼体广告和电子大屏幕广告的典型问题需要双方协商解决。广告已经播出，说明物业公司已经与广告公司签订了播出广告的合约，想要停止播出广告涉及到违约的问题。在这种情况下，物业公司可以组织业主委员会成员，召开业主大会，提出解决措施。具体可以借鉴以下方案。物业公司对广告的收益中50%为物业公司自留，用来为物业公司的员工发工资和作为物业公司的经营利润；另50%交给业主委员会保管，用做小区日常的管理、维护费用及业主的公共福利，业主委员会须定期将收益的用处以及明细账目公示给全体业主。 　　3.侵权业主承担相应责任。业主与业主之间，主要存在的问题是因房屋相邻产生的相邻关系及因侵权产生的损害赔偿法律关系。根据《民法通则》第八十三条关于相邻关系的规定，因相邻一方没有正确处理相邻关系，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当承担责任。而侵权责任，也应按照《侵权责任法》等相关法律规定处理。但不论在哪种情况下，物业公司承担责任的前提必须是有过错，或者是没有按《物业服务合同》约定履行管理职责。物业公司应在服务合同中承诺对业主的侵占其他业主权益行为进行监督管理，并履行该监督管理职责。在物业合同中用列举方式明确具体的监管范围和事项。物业公司在监管范围内承担过错补充责任。在监管范围之外，或者物业公司主观上不存在过错的情形下免责。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定：“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”所以，物业公司作出公开承诺和制定服务细则时要仔细推敲，一旦作出，便要受其约束，须如实履行。