物业管理跟不上现代的生活方式,将何去何从?
2019-12-19
随着互联网越来越深入的介入日常生活,生活方式已经发生了翻天覆地的变化。房地产行业近年来发展迅速,
传统物业管理模式原本就发展滞后,跟不上房地产行业的发展。面对着生活方式的改变,传统物业管理模式
已经不能适应现代生活的需要。

一、传统物业公司的工作模式

1、公司资质

物业公司资质根据注册资本物业管理专业人员、物业的类型、企业管理制度和标准,把物业公司的资质划分为一、二、三,三个等级。这三种资质的物业公司分别按照物业类型和房屋建筑面积的不同一一对应。

2、人员配置

.物业管理专业人员工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员。其中,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。

 

 

 

 

3、物业管理合同

物业管理公司合同按照介入时间、服务对象、服务范围分为两种,分别为前期物业管理合同物业管理合同。其服务的对象、介入的时机以及管理对象也不尽相同。

前期物业管理合同的服务对象是开发商,而物业管理内容以安全管理为主,防火、防盗、成品保护、绿化养护等是其主要工作内容;

随着业主的陆续入住,因入住率原因不足以成立业主委员会从而重新选择物业管理公司,前期物业管理合同将继续为业主和开发商服务;

当业主成立业主委员会后,业主委员会代表所有业主重新选择或者和前期物业管理公司续签物业管理合同,此时物业管理公司服务的对象是业主

 

 

 

、传统物业管理公司的短板

1、传统物业公司的形成过程

我认为,物业管理公司的发展分为四个阶段。第一个阶段,“私人管家”阶段。从影视作品中我们经常会发现古代有庞大物业的地主、财主、官宦人家均有一名地位举足轻重的“管家”,管家由家主任命,管理人员由家主招聘并交由“管家”管理,这个庞大的管理团队负责家主的物业管理、财务管理、日常生活,我认为这就是物业管理公司的雏形。

第二个阶段,物业管理公司的诞生。自深圳市物业管理公司诞生开始,物业管理公司以独立法人的姿态出现,并赋予了其新的经营理念、管理模式、管理制度,虽然很多东西照搬国外的经验,但依然是物业管理历史上的一块里程碑。

第三个阶段,行业协会的诞生,表明了物业管理做为一个新的市场出现并被社会所接受。

第四个阶段,也就是目前为我们服务的物业管理公司现状

从物业管理公司的形成过程来看,物业管理公司起源于物业管理的专业性,出现的契机为当年的房改,发展基于房地产行业的蓬勃发展,能够持续发展的根本原因在于居民对居住条件不断提高而产生的需求。

 

 

2、传统物业管理公司的短板

 

从物业管理公司诞生之时就先天不足。我们照搬了国外的物业管理经验,虽然根据我国的实际情况做了调整,并且与时俱进的不断完善,但物业管理公司的发展还是严重滞后的。

我认为,目前物业管理公司最主要的问题是

物业管理公司的发展速度跟不上房地产行业的发展速度。房地产行业最近十年在房屋建筑、市政设施上采取了大量的新材料、新设备、新工艺、新技术,管理方法也在积极探索BIM的应用,而物业管理公司并没有做好对接的准备。

面对业主新的生活方式不能做出积极应对。物业管理公司对新形式下所面临的问题无动于衷,看不见业主的需求。物业管理公司的定位是服务于业主对物业管理的诉求,发展在于不断发现业主的需求而拓展业务,但目前的物业管理公司本职工作都不能做好,何谈发展。

 

 

 

三、传统物业管理公司要如何破局

1、紧跟房地产行业的发展

房地产行业的蓬勃发展,是物业管理公司得以存续、生存的根本。传统物业管理公司的介入时间点,一般为分片或按照单位工程交付的建筑物交工验收时点,此时物业管理公司的服务对象为建筑商。待竣工验收后,建筑商将物业交付开发商,此时物业管理公司的服务对象为业主。

按照项目全寿命周期的时间划分,物业管理公司的介入时点为运营阶段。我认为物业管理公司能够跟上房地产行业的脚步,必须把介入时点提前到决策阶段,从施工图设计阶段开始,把运营阶段要面临的问题在施工图设计阶段解决,把日常维护的问题在实施阶段从根本上解决。

 

 

2、做好本职工作,站稳脚跟

目前物业管理公司从业人员良莠不齐,很多物业管理公司甚至人员不足,不能够把本职工作完成,导致了和业主之间矛盾的不断激化。管理最终需要人来进行管理,提高从业人员素质,才能提高服务质量,才能做好本职工作。

目前已经有居民小区实行业主委员会自治制度,并得到了广大业主的拥护。对于物业管理公司来说,这是一个极度危险的信号。当个别现象上升为现象级,说明整个行业都出了问题,再不重视起来,势必被市场淘汰。

 

 

 

3、分析业主需求,拓展新业务

业主的需求并不是一成不变的。从来没有一家物业管理公司,做过业主需求调查,真正的去了解业主的需求。一般物业管理公司的工作模式就是消极应对,当业主提出问题时,针对问题进行应对。这样消极的工作态度极大的加剧了物业管理公司和业主之间的矛盾,最终的结果就是被业主清除小区。

我想说的是,对于物业管理公司来说,业主的需求是实实在在存在的。对于标榜“一站式管家服务”’的物业公司,要把眼光放长远,新问题的出现并非要打破原有的格局,而是能够带动整个行业升级的契机。

 

 

 

四、传统物业管理公司未来路在何方

我一直认为,在未来的社区生活中,物业管理公司的地位举足轻重。但就目前来看,物业管理公司如果还固步自封,不能够改变自己,不能够跟上房地产行业的发展速度和正确对待新的生活方式所带来的挑战,势必会被具有新模式的物业管理公司所淘汰。

1、把本职工作做好,追赶被时代落下的步伐

物业管理公司需要向前走的第一步,是把本职工作做好。在此基础上,分析业主的需求,拓展业务范围,做成社区一哥才是物业管理公司未来的发展方向。

2、根据业主需求拓展营业范围

业主除了有物业管理的需求,还有医疗、养老、金融、育儿、社交、旅游、教育等其他社区生活需求。有需求就有市场,而物业管理公司可以利用它得天独厚的条件,整合社区生活需求,从而形成新的服务模式(此时的物业管理公司更准确的说是“住宅类物业管理公司”,不包括商业物业、工业物业、酒店物业、厂房物业等)。

 

 

 

3、在互联网生活中找到自己的定位

社区生活中,物业管理公司是社区生活服务的第一顺位,它控制了整个小区的公共区域,同时也锁死了小区大门到业主入户门的所有道路。

近年提出的“社区O2O”概念,是线上到线下社区生活的思考。而物业管理公司,如果不能抓住机会再社区生活扮演好自己的角色,势必会被绕过。所以我认为,未来物业管理公司会和社区O2O平台会有一次终极对决,如果物业管理公司还是无动于衷,最终被三振出局的结局已经呼之欲出。

而物业管理公司需要做到的是在这一次对决前找好自己的位置,提前布局。就目前来说,物业管理公司有四种选择:

  • 1、物业管理公司积极主动引领社区生活中;

  • 2、物业管理公司以合作者身份参与到社区生活中;

  • 3、物业管理公司与社区生活井水不犯河水

  • 4、第三方社区生活服务平台绕开物业管理公司,并逐渐蚕食物业管理公司业务范围,最终替代物业管理公司。

如何抉择,决定了未来物业管理的发展方向。最终鹿死谁手,让我们拭目以待。

 

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